Le foncier et la promotion de l'investissement. Cadre juridique et enjeux de mobilisation

  Le développement territorial repose sur un certain nombre de déterminants d'ordre politique, socio-économique, spatial, urbanistique et stratégique. Il se matérialise sous forme de projets d'investissement d'initiative publique, privée ou partenariale et suppose la mobilisation de terrains ayant un soubassement juridique fiable. Toutefois, cette mobilisation devient contraignante au regard du cadre juridique et institutionnel qui l'organise et des caractéristiques déterminant la forme d'organisation et de valorisation du parcellaire.
Cette problématique du foncier se pose avec d'autant plus d'acuité en milieu urbain que les villes ont vu, depuis l'indépendance, leur potentiel foncier se consommer à outrance, et ce, en l'absence d'une politique foncière dotée des mécanismes de régulation, et en raison de l'application d'un type d'urbanisme qualifié d'« urbanisme d'opportunités foncières». A cet égard, on s'accorde à dresser une liste de dysfonctionnements à l'échelle du territoire national liés notamment « au manque de couverture de l'immatriculation, à la mobilisation des sols urbains, à l'absence de l'aménagement foncier et au déficit en matière d'outils de maîtrise foncière (2) ».
A ces problèmes s'ajoute la multiplicité des statuts juridiques des terrains, « à laquelle se superpose la diversité des types de terrain (urbain, rural, industriel, etc.) et la dualité du système de sécurité foncière, font qu'un grand nombre d'intervenants et d'institutions se partagent, et souvent se superposent, dans l'administration et la gestion du foncier au Maroc (3) ». En effet, le système foncier au Maroc est marqué par une pléthore statutaire et institutionnelle et par une efficacité limitée des outils de contrôle et de planification urbaine.
La non-maîtrise du foncier conjuguée à la rigidité de certaines dispositions législatives relatives à l'urbanisme et à la lourdeur des procédures administratives « légitimant» le recours aux pratiques dérogatoires, constituent également des entraves au développement urbain et à la promotion de l'investissement de manière générale.
Dans ce contexte, on assiste à un amenuisement de l'offre foncière aux investissements dont le développement ne s'accommode pas avec la complexité des règles de gestion du foncier entravant la mobilisation des terrains et la reconstitution des réserves foncières.
Au vu de ces problèmes et des enjeux qu'ils recèlent, force est de constater que la gestion du foncier devrait constituer une priorité en matière de réformes des politiques publiques. A ce titre, la dimension foncière figure parmi les recommandations de la Banque Mondiale dans ses rapports Doing Business 2008-2009. En effet, cette institution financière avaient recommandé dix grandes réformes à mener dans plusieurs secteurs, notamment la création d'entreprises, l'accès au crédit, la simplification des procédures administratives, le renforcement de la protection des investisseurs, et la gestion du foncier.
A cet égard, et sur les 189 économies observées par Doing Business, le Maroc fait certes partie des dix économies ayant procédé à des améliorations importantes dans le monde à partir de l'année 2010, avec trois grandes réformes de la réglementation à savoir la simplification de l'obtention du permis de construire, l'allégement de la fiscalité et le renforcement de la protection des investisseurs. Il n'en demeure pas moins qu'en dépit des efforts consentis en matière d'amélioration du climat des affaires, des contraintes liées au foncier restent encore à contourner.
Avant d'analyser ces différentes contraintes et autres défis liées à la politique foncière et ses implications sur les projets d'investissement (II), nous procéderons à la présentation des principales caractéristiques de l'investissement pour illustrer en chiffres les enjeux dont il est porteur pour l'économie du pays (1)

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